23. Oktober 2026 | Ratgeber · 5 Min. Lesezeit
Immobilie geerbt – und was jetzt?
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht häufig plötzlich vor einer Entscheidung, die weder geplant noch ausschließlich wirtschaftlicher Natur ist.
Vielleicht handelt es sich um das ehemalige Elternhaus. Vielleicht wohnen bereits Mieter in der Immobilie. Möglicherweise gibt es mehrere Erben, unterschiedliche Vorstellungen oder zunächst überhaupt keine klare Idee, wie es weitergehen soll.
Grundsätzlich bestehen häufig drei Möglichkeiten:
Die Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen.
Welche davon sinnvoll ist, hängt von der persönlichen Situation, dem Zustand der Immobilie, möglichen laufenden Kosten und natürlich vom tatsächlichen Immobilienwert ab.
Schritt 1: Erst einmal wissen, was die Immobilie wert ist
Bevor über Verkauf oder Vermietung entschieden wird, sollte zunächst eine realistische Einschätzung des aktuellen Marktwertes erfolgen.
Denn erst wenn bekannt ist, welchen Wert die Immobilie besitzt und welcher Verkaufspreis am Markt realistisch erreichbar sein könnte, lassen sich verschiedene Möglichkeiten sinnvoll miteinander vergleichen.
Bei einer Immobilienbewertung durch IMMOMAGIN betrachten wir nicht nur durchschnittliche Quadratmeterpreise.
Lage, Grundstück, Größe, Zustand, Modernisierungen, Ausstattung, energetischer Zustand und die aktuelle Nachfrage können einen erheblichen Einfluss auf den erzielbaren Immobilienwert haben.
Möglichkeit 1: Die geerbte Immobilie selbst behalten
Gerade bei einem ehemaligen Familienhaus besteht häufig eine emotionale Bindung.
Vielleicht soll die Immobilie zukünftig selbst genutzt werden oder innerhalb der Familie bleiben.
Dann sollte allerdings geprüft werden, welche Investitionen in den nächsten Jahren erforderlich sein könnten.
Bei älteren Immobilien können beispielsweise Heizung, Dach, Fenster, Elektrik oder energetische Modernisierungen erhebliche Kosten verursachen.
Oder bei mehreren Erben - wer von den Erben soll die Immobilie beziehen, und wie werden dabei die jeweils anderen behandelt?
Die Frage lautet deshalb nicht nur:
„Möchte ich die Immobilie behalten?“
Sondern auch:
„Passt diese Immobilie langfristig zu meiner persönlichen und finanziellen Situation?“
Möglichkeit 2: Die Immobilie vermieten
Eine Vermietung kann interessant sein, wenn die Immobilie langfristig als Vermögenswert erhalten werden soll.
Mieteinnahmen können regelmäßige Erträge ermöglichen und gleichzeitig bleibt die Immobilie im eigenen Bestand.
Allerdings bedeutet Vermietung auch Verantwortung.
Instandhaltung, Verwaltung, Mietersuche, Nebenkostenabrechnung und mögliche Modernisierungen sollten bei der Entscheidung berücksichtigt werden.
Auch hier lohnt sich deshalb ein nüchterner Vergleich:
Wie hoch wäre eine realistisch erzielbare Miete? Welche laufenden Kosten entstehen? Welche Investitionen sind notwendig? Und welche Rendite ergibt sich daraus tatsächlich?
Möglichkeit 3: Die geerbte Immobilie verkaufen
Ein Verkauf kann insbesondere sinnvoll sein, wenn die Immobilie nicht selbst genutzt werden soll, größere Investitionen anstehen oder mehrere Erben beteiligt sind.
Mit dem Verkauf lässt sich der in der Immobilie gebundene Wert in frei verfügbares Kapital umwandeln.
Gerade innerhalb einer Erbengemeinschaft kann ein Verkauf zudem eine Möglichkeit sein, den Nachlass wirtschaftlich aufzuteilen.
Mehr über unseren Verkaufsprozess erfahren Sie unter Immobilie verkaufen mit IMMOMAGIN.
Was gilt beim Grundbuch?
Durch einen Erbfall kann die bisherige Eintragung im Grundbuch unrichtig werden. Für die Berichtigung muss die Erbfolge entsprechend nachgewiesen werden. Das kann beispielsweise über einen Erbschein oder – je nach Fall – über eine notarielle Verfügung von Todes wegen zusammen mit der Eröffnungsniederschrift erfolgen.
Gerade vor einem geplanten Verkauf sollte deshalb frühzeitig geprüft werden, welche Nachweise bereits vorliegen und welche Unterlagen noch benötigt werden.
Und was ist mit Steuern?
Auch steuerliche Fragen können bei einer geerbten Immobilie eine Rolle spielen.
Bei einem privaten Immobilienverkauf kommt grundsätzlich unter anderem die Zehnjahresfrist des § 23 EStG in Betracht. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für diese Betrachtung grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet.
Das bedeutet vereinfacht: Bei einer geerbten Immobilie beginnt die sogenannte Spekulationsfrist nicht automatisch mit dem Erbfall neu.
Da Erbschafts- und Einkommensteuer stark vom individuellen Fall abhängen, sollte die steuerliche Situation vor einem Verkauf gegebenenfalls mit einem Steuerberater geklärt werden.
Besonders wichtig bei mehreren Erben
Gehört die Immobilie nicht nur einer Person, sondern einer Erbengemeinschaft, sollten die Vorstellungen möglichst früh abgestimmt werden.
Möchte ein Erbe verkaufen, während ein anderer die Immobilie behalten möchte, können unterschiedliche Interessen entstehen.
Bevor die Immobilie öffentlich angeboten wird, sollte daher Klarheit darüber bestehen, welcher gemeinsame Weg verfolgt werden soll.
Nicht vorschnell entscheiden
Eine geerbte Immobilie muss nicht innerhalb weniger Tage verkauft oder vermietet werden.
Gerade wenn persönliche Erinnerungen mit dem Objekt verbunden sind, ist es sinnvoll, zunächst die Fakten zu kennen und anschließend in Ruhe zu entscheiden.
IMMOMAGIN unterstützt Sie dabei zunächst mit einer realistischen Einschätzung der Immobilie und – wenn Sie sich anschließend für einen Verkauf entscheiden – mit der vollständigen Vermarktung bis zur Übergabe.
Sie haben eine Immobilie in Oberhausen oder der Region geerbt?
Dann können Sie zunächst unverbindlich eine Immobilienbewertung anfragen oder direkt Kontakt mit IMMOMAGIN aufnehmen.