3. November 2026 | Finanzierung · 5 Min. Lesezeit
Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl die Finanzierung noch läuft?
Die Antwort lautet grundsätzlich: Ja.
Ein großer Teil der Immobilien wird verkauft, obwohl das ursprünglich für den Kauf aufgenommene Immobiliendarlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.
Das ist zunächst nichts Ungewöhnliches.
Trotzdem gibt es beim Hausverkauf mit laufender Finanzierung einige zusätzliche Punkte zu beachten.
Denn neben Verkäufer, Käufer und Notar ist in diesem Fall regelmäßig noch eine weitere Partei beteiligt: die finanzierende Bank.
Zuerst die aktuelle Restschuld prüfen
Bevor eine Immobilie verkauft wird, sollte zunächst geklärt werden, wie hoch die noch bestehende Restschuld der Finanzierung ist.
Der zu erwartende Verkaufspreis sollte nicht isoliert betrachtet werden.
Ein einfaches Beispiel:
Wird eine Immobilie für 400.000 Euro verkauft, besteht aber noch eine Darlehensschuld von 180.000 Euro, steht dem Verkäufer natürlich nicht der gesamte Kaufpreis frei zur Verfügung.
Ein Teil des Kaufpreises wird benötigt, um die bestehende Finanzierung abzulösen.
Gerade deshalb verbinden wir bei IMMOMAGIN Immobilienverkauf und Baufinanzierung miteinander.
So kann bereits zu Beginn betrachtet werden, welche finanziellen Auswirkungen ein Verkauf tatsächlich hat.
Was passiert mit der Grundschuld?
Immobilienfinanzierungen werden regelmäßig über eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld abgesichert.
Soll die Immobilie verkauft werden, muss deshalb geklärt werden, wie mit dieser Grundschuld verfahren wird.
In vielen Fällen wird die noch bestehende Finanzierung im Zuge der Kaufvertragsabwicklung aus dem Kaufpreis zurückgeführt.
Die bisherige Bank stellt anschließend die notwendigen Unterlagen zur Verfügung, damit die bestehende Belastung entsprechend der Vereinbarungen im Kaufvertrag gelöscht beziehungsweise abgewickelt werden kann.
Der Notar koordiniert die hierfür notwendigen Schritte im Rahmen der Kaufvertragsabwicklung.
Für Verkäufer bedeutet das:
Eine laufende Grundschuld verhindert einen Verkauf nicht automatisch.
Sie muss lediglich sauber in den Verkaufsprozess eingebunden werden.
Kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen?
Das ist einer der wichtigsten Punkte bei einem Verkauf während einer laufenden Zinsbindung.
Wird ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Damit soll ein möglicher finanzieller Nachteil ausgeglichen werden, der der Bank durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht.
Wie hoch diese ausfällt und ob sie im konkreten Fall überhaupt verlangt werden darf, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und der konkreten Situation ab.
Deshalb sollte dieser Punkt möglichst vor Festlegung der gesamten Verkaufsstrategie geklärt werden.
Schließlich ist für Eigentümer nicht nur entscheidend, welchen Verkaufspreis sie erzielen.
Entscheidend ist letztlich auch:
Welcher Betrag bleibt nach Ablösung der bestehenden Finanzierung tatsächlich übrig?
Eine wichtige Besonderheit nach zehn Jahren
Bei langfristigen Immobilienfinanzierungen kann zusätzlich ein gesetzliches Kündigungsrecht relevant sein.
Unter bestimmten Voraussetzungen können Darlehensnehmer ein Darlehen nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn ursprünglich eine längere Zinsbindung vereinbart wurde.
Gerade bei älteren Immobilienfinanzierungen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf Vertragsbeginn, Auszahlung und bestehende Zinsbindung.
Ob diese Möglichkeit im konkreten Fall greift, sollte anhand des individuellen Darlehensvertrags geprüft werden.
Erst Finanzierung prüfen, dann Verkaufspreis betrachten
Wer seine Immobilie verkaufen möchte, sollte deshalb möglichst früh drei Zahlen kennen:
den realistischen Immobilienwert, die bestehende Restschuld und mögliche Kosten für die vorzeitige Ablösung der Finanzierung.
Den aktuellen Marktwert können wir zunächst über eine professionelle Immobilienbewertung einschätzen.
Anschließend lässt sich wesentlich realistischer beurteilen, welche finanziellen Möglichkeiten nach dem Verkauf bestehen.
Das kann besonders wichtig sein, wenn mit dem Verkaufserlös direkt eine neue Immobilie gekauft werden soll.
Was passiert, wenn anschließend eine neue Immobilie gekauft wird?
Häufig wird eine Immobilie nicht verkauft, weil sich der Eigentümer vollständig vom Immobilieneigentum verabschieden möchte.
Vielleicht ist das bisherige Haus inzwischen zu groß. Vielleicht wird wegen Familienzuwachs mehr Platz benötigt. Möglicherweise steht ein beruflicher Umzug an oder eine altersgerechte Immobilie soll gekauft werden.
Dann entstehen Verkauf und neue Finanzierung nahezu gleichzeitig.
Gerade hier kann die Kombination aus Immobilienvermittlung und Finanzierung einen erheblichen organisatorischen Vorteil bieten.
IMMOMAGIN kann nicht nur den Verkauf der bestehenden Immobilie begleiten, sondern gleichzeitig die Finanzierung der nächsten Immobilie betrachten.
Dabei geht es beispielsweise um Fragen wie:
Wann steht der Verkaufserlös zur Verfügung? Wie viel Eigenkapital entsteht durch den Verkauf? Muss eine Zwischenfinanzierung berücksichtigt werden? Welche Restschuld wird abgelöst? Und welcher neue Finanzierungsbedarf entsteht anschließend?
So werden Verkauf und Finanzierung nicht getrennt voneinander betrachtet.
Gute Vorbereitung verhindert Überraschungen
Eine laufende Finanzierung ist normalerweise kein Grund, einen geplanten Immobilienverkauf aufzuschieben.
Sie sollte aber von Anfang an berücksichtigt werden.
Deshalb prüfen wir bei einem geplanten Verkauf nicht nur, welchen Preis eine Immobilie am Markt erzielen könnte.
Gerade wenn noch Darlehen bestehen, sollte gleichzeitig betrachtet werden, welche Verpflichtungen aus der bisherigen Finanzierung bestehen und wie diese in die weitere Planung einfließen.
So entsteht ein vollständigeres Bild – bevor die Immobilie am Markt angeboten wird.
Sie überlegen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen, obwohl noch eine Finanzierung läuft?
Dann können Sie zunächst eine Immobilienbewertung bei IMMOMAGIN anfragen oder direkt Kontakt mit uns aufnehmen.
Gemeinsam betrachten wir nicht nur die Immobilie, sondern auf Wunsch auch die bestehende und zukünftige Finanzierung.